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中国房企业的三种未来:香港、美国OR新加坡

2019年06月12日 19:42来源:未知手机版

哲学书籍

发布时间:2019年6月12日

摘要:

中国房地产开发企业有三种未来:一是重资产的香港模式,业务全,开发销售和自持租赁混合经营,持有核心地段物业,低杠杆、慢开发,获取稳定租金收入。二是专业化的美国模式,住宅建筑商主攻开发,设计以客户为中心、建立多元产品线满足个性化需求;REITs专注自持,长期持有核心区位资产,依靠出色的运营管理获取丰厚的租金回报。三是轻资产的新加坡模式。“私募基金+REITs”的双基金模式是凯德的基石,通过私募基金孵化早期项目,成熟后向REITs注入,实现低杠杆的稳健扩张。

正文: 

1  四大经济体房地产市场发展阶段总览

1.1  城镇化阶段:美新港进入后期,中国加速发展

美国、香港、新加坡已进入城镇化后期,中国还处于加速发展阶段。根据国际经验,70%为城镇化加速发展期和缓滞发展期的分界线。目前美国城镇化率为82%,香港和新加坡作为两个城市经济体城镇化率已达到100%。2018年,中国城镇化率为59.6%,按照每年1%的速度,离城镇化率70%约有10年空间。

中国人均GDP较低,处于收入高速增长阶段。国际公认发达经济体标准为人均GDP超过2万美元,2018年美国、新加坡、香港人均GDP分别为6万、5.9万和4.6万,均已进入发达经济体行列。目前中国人均GDP约9000美元,距离发达经济体尚有距离。2018年中国人均GDP5年复合增长率为4.5%,为四个经济体中最高。

1.2  房地产发展阶段:美新港进入存量房时代,中国市场空间仍然巨大

美国、新加坡、香港已进入存量房时代。当二手房成交量超过新房时,我们称房地产市场进入存量房时代。2017年,美国、新加坡、香港二手房成交套数占比分别为89%、73%、60%。

中国仍处于增量房时代。2017年,中国一线、二线、三四线二手房成交套数占比平均为50%、38%、36%,新房需求仍占主导。分城市来看,如果用过去三年二手房成交占比平均值作为判别指标,已进入存量房市场的城市只有5个:深圳(61%)、北京(55%)、大连(51%)、厦门(50%)、上海(50%)。很多城市距离存量房市场尚有较大距离,二手房成交占比在30%以下,如南宁(16%)、北海(22%)、南充(25%)、青岛(25%)等。

从房地产市场空间来看,中国新房市场空间远超美、新、港三地。2018年美国新建独户住宅、新加坡新建私人住宅、香港新建私人住宅销售套数为58.8、0.9、1.6万套,占存量住宅的0.5%、2%、0.5%,新房需求基本相当于存量住宅的折旧更新需求。而中国2018年共销售商品住宅1300万套,是美国的20倍、香港的1400倍、新加坡的1400倍,巨大的新房需求孕育了规模、盈利能力、成长速度遥遥领先的房地产企业。

从行业集中度来看,美、新、港已进入以高集中度为特征的行业成熟阶段。美国“三巨头”格局稳定。2009-2018年,美国三大住宅开发企业霍顿、帕尔迪、莱纳销售额始终处于前三位。其中,2009-2012年,帕尔迪稳居第一位;2013-2018年,霍顿稳居第一位。按销售额统计,2018年霍顿、莱纳、帕尔迪市占率分别为9%、8%和7%,按销售套数统计,则分别为13%、8%、10%。在香港,“四大房企”占据全市场销售的半壁江山。2018年,香港TOP3和TOP4市占率分别达到40%和46%。

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