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质造·深度丨涨价预期下,北京新年土地第一拍透露了什么信号?

2021年01月13日 23:53来源:未知手机版

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>随着纯商品房供地增加及一线城市热度不断升高,北京楼市涨价预期较大,在这种情况下,新年第一块土拍颇具导向意义。

1月13 日,北京新年首个竞拍地块来自房山,地块名称是北京市房山区拱辰街道FS00-LX04-0087、0093、0092、0085 地块,该地块在竞拍前收到6次报价,并且吸引了平安、华发、金地商置、首开+住总、中骏、中建一局、碧桂园等企业参与,可谓阵容强大。

除了土地市场的常客外,碧桂园的出现让大家眼前一亮,要知道,在北京土拍市场很难见到碧桂园的身影,不过,这次碧桂园打了酱油,最终该地块最终花落金地商置。

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金地商置18.28亿竞得房山地块

该宗地块建筑规模9.7万平方米,包含一块基础教育用地,将来会建成幼儿园,由竞得人建设后无偿移交政府相关主管部门,地块中的居住用途全部建设商品住房,不配建保障性住房。住宅地块的容积率大约1.6,这样的容积率意味着未来的社区比较舒适。

>配套方面,由于项目在房山老城区,距离房山区政府及龙湖天街很近,平时逛街购物比较方便,交通方面,项目距离京港澳高速很近,因此自驾十分方便,项目最近的地铁站是北京地铁房山线的良乡南关站,距离大约2.2公里。

>该地块最终由金地商置以18.28亿竞得,自持11%,溢价率9.26%,折合综合楼面价19645元/平,整体看,房山地块的热度虽然不及去年,但也需要经过一番竞争。

作为金地集团(600383,股吧)的子公司,金地商置近年势头较猛,公告显示,金地商置2020年合约销售751.65亿元,同比增速18%,其重点布局核心一二线城市,土地储备充沛且成本较低;同时还在核心城市持有大量优质物业。

金地商置的定位是成为商业地产和综合性的全国开发商和运营商,金地集团一般会把有商业体量的地块交给金地商置操盘,业内人士认为,房山地块11%需要自持,且有1.5万平的商业用地,金地商置拿地符合预期。

1.5万平的商业用地对很多以住宅为主业的房企来说可能是包袱,但金地商置本身具备较多商业运营资源,正好是其擅长的部分,合硕机构首席分析师郭毅认为,该地块配套比较丰富和成熟,金地商置可以通过运营实现投资回报,而住宅部分对应的市场空间和机会比较多。

该地块周边项目不少,公开资料显示,该地块周边分布有首创伊林郡、中海寰宇视界等新房项目,价格在35000-40000元/㎡左右,二手房项目有北潞芳家园等,价格在26000-28000元/㎡左右。

不过,诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为,该地块具有区位优势,且不限价,未来项目打造上将更具竞争力,根据容积率来看未来或将打造成6-11层的低密产品。

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房山或迎来价值重估的契机

对北京楼市而言,房山的主要功能是承接刚需,链家数据显示,北京均价6万元/平,房山价格大约3.3万元/平,房山房价低于朝阳、昌平、大兴等其他区域。

去年,房山的土地市场颇具热度,虽然出让的三块宅地规划建筑面积38.71万㎡,低于丰台的47.4万㎡、大兴的71.19万㎡、石景山的68.12万㎡,但地块成交的容积率均超过30%,是北京土地溢价率最高的区域。

具体来看,恒大拿下18.5亿元拿下区良乡镇地块、中海40亿元拿下稻田地块、中建一局26.5亿元拿下拱辰街道办事处地块,三宗地块的性质各不相同,分别为限竞房、纯商品房和共有产权房。价格方面,恒大售价大约2.6万元/平-2.8万元/平,共产房地块的房屋销售均价为28000元/平方米,中海寰宇视界均价大约5.8万/平。

对于房山土地市场的高溢价现象,合硕机构首席分析师郭毅分析认为,这些地块主要集中在五六环之间,由于近几年很少出让,比较稀缺,而且,此前房山五六环的项目售价大约4万左右,相比来说,还是有很高的性价比空间。

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