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话企丨绿地香港:销售目标完成率仅四成 收购广州绿地意图“临时抱佛脚”?

2020年10月19日 14:04来源:未知手机版

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2020年,绿地香港的日子并不好过。一方面,2020年时间已经过去四分之三,销售目标却仅完成四成;另一方面,绿地香港净利润七年来首次出现下滑,盈利能力陷入困境。

或许正因如此,10月12日,绿地香港发起“自救行动”,拟以72.6亿元的总代价从母公司收购广州绿地全部股权。不过,收购广州绿地真的能让绿地香港实现逆风翻盘吗?

销售目标完成难度大

“金九银十”期间,不少房企加大了抢收力度。据中原地产首席分析师张大伟介绍,目前公布9月销售业绩的企业已超过30家,合计单月房地产月度销售额达到6096亿元,同比上涨19%。

不过也有房企的抢收效果并不明显。绿地香港就是其中的代表房企之一。10月12日,绿地香港发布前9月销售数据。财经网(博客,微博)结合以往公开销售数据计算得出,2020年9月单月,绿地香港合约销售额约29亿元,较2019年9月合约销售约39.3亿元同比下滑26.21%。

其实销售额下滑的背后,绿地香港也取得一定抢收成绩。9月,绿地香港已售合约总建筑面积约47.82万平方米,较2019年9月已售合约总建筑面积39.94万平方米,同比增长19.73%。

但为何销售面积增多了,绿地香港销售额却不进而退?

这一原因,一定程度上和绿地香港的平均售价相关。虽然绿地香港并未公布9月单月的平均售价,但从2020年前9月来看,绿地香港平均售价“跳水”严重。2019年前9月,绿地香港相关平均售价约为17011元/平方米;而到了2020年,前9月相关平均售价约为12945元/平方米,同比下滑23.9%。

平均售价的跳水,一定程度上拖累了绿地香港的销售额增长。2020年前9个月,绿地香港、其子公司及其联属公司的合约销售额约224.16亿元,同比下滑34.27%。

2019年业绩发布会上,绿地香港管理层介绍,2020年公司合同销售目标为550亿元。以此计算,前9月,绿地香港仅完成年度目标的40.76%。

而中指院研究报告指出,截至2020年三季度结束,20家代表房企的全年目标完成率均值为72%,其中13家房企销售目标完成率在70%以上。不难看出,绿地香港的销售目标完成情况远远低于行业平均水平。这也意味着,绿地香港要想在最后三个月冲刺达标销售目标的难度系数较大。

值得一提的是,这并不是绿地香港第一次在完成销售目标上感到吃力。2018年,绿地香港立下400亿元销售额目标,最终实现合约销售额379.25亿元,完成目标的94.81%;2019 年,绿地香港立下500亿元销售额目标,最终实现合约销售额484.58亿元,完成目标的96.92%。

连续3年销售额不尽如人意原因何在? 财经网梳理财报发现,这或许和绿地香港的地产项目规划关系密切。绿地香港地产项目多配套商业、写字楼、酒店等物业,纯住宅项目较少。

地产分析师严跃进也分析称,“纯粹传统住宅本身的业绩表现不错,但是其商业项目的销售压力比较大。”对于绿地香港来讲,其更多受制于近两年商办物业的降温所导致的空置率上升。”

关于“销售额表现不理想,是否受到商办物业降温影响”,财经网向绿地香港发去询问。不过截至发稿并未得到回复。

平均售价“跳水” 盈利能力减弱

值得思考的是,为何短短一年时间,绿地香港平均售价降幅如此明显?

半年报显示,2020年上半年,绿地香港合约销售额主要来自江苏省、广西壮族自治区、云南省及浙江的项目,分别占合约销售额的51%、17%、17% 、13%。期间,合约平均售价约为11920元/平方米。

然而和2020上半年绿地香港过半销售额来自江苏省不同,2019年上半年,上海才是绿地香港的销售额“主力军”。财报指出,2019年上半年,上海地区贡献了绿地香港销售额的45%。此外,江苏和广西项目分别贡献公司销售额16%、13% 。

与此同时,上海的高房价也拉高了绿地香港的平均售价。2019年上半年,公司合约平均售价约为20643元/平方米,较一年后同期的合约平均售价高出8723元/平方米。

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