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每经热评|增加土地供应是香港楼市的良药

2019年10月18日 21:18来源:未知手机版

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2019年10月17日 22:23:19
来源:每日经济新闻

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每经记者:薛晖 每经编辑:贾运可

每经评论员 薛晖

10月16日,香港特别行政区行政长官林郑月娥发表任内第三份施政报告,承诺将在未来三年里向低收入家庭提供1万个单位的过渡性房屋项目,同时增加土地供应,以疏解市场压力。特区政府送来的这个大礼包当即在资本市场得到正向反馈,当日港股全线飘红,尤以本地房企涨幅居高。

香港房价收入比早已超过20:1,是全球房价最高的城市之一,甚至超过了人均收入更高的东京和纽约。

此前,有人将香港房价高企归因为“寸土寸金”。人多地少,房价就高。如此解读自然合理,但若以人口密度论,香港却较新加坡和首尔等亚太地区发达城市明显逊色。香港之所以给人“人多地少”的片面印象,主要还是因为用于开发建设的土地面积太少。

有识之士早已指出香港高房价的症结:一是土地供应量过低,以至于供不应求,推高房价;二是保障低收入群体的福利性住房太少,逼迫穷人倾其所有去市场上和富人抢楼。

众所周知,经济学有这样一个规律:货物紧俏必会推高售价,然后会引发供应增加;供应增加后,售价又会由涨转跌。在一个充分竞争的市场上,任何生产要素都遵循上述规律。在纽约、伦敦、东京、首尔,土地供应和价格都是随行就市,有涨有跌的。

不过,由于近百年的殖民统治,香港的土地没有像发达经济体那样早早地就实现私有化和资本化,因而无法实现自由流转。此外,由于担心房价下跌引发金融危机,特区政府在土地供应方面一直比较谨慎,使得香港建设用地日渐稀缺,推升房价。

有鉴于此,近期香港特别行政区已多次公开表示将增加土地供应。除增加公共土地拍卖外,还将收回长期未被利用的民间土地。其中包括基于《收回土地条例》在未来五年回收700公顷土地的动议,此举可令开发商囤地行为有所收敛。

值得注意的是,香港回归以来,特区政府曾多次将土地收入用于给市民发红包,以兑现取之于民用之于民的承诺。

但红包发放采取雨露均沾的做法,也就是首富和贫民分的红包一样多。平均主义破坏了福利的扶贫济困初衷,其结果是真正低收入者的福利被富人“均分”了。

林郑月娥给香港楼市开出的新药方可谓对症下药。既然香港并不是无地可供,那就增加供地;既然面向低收入者的福利房太少,那就多建福利房。况且,特区政府拿出50亿港元为低收入家庭建公屋,在财政上也没有太大压力。

诚然,增加土地供应虽然会平抑房价,一定程度上降低开发商利润,但另一方面,新增的供地仍然要交由开发商建屋,实际上是政府给开发商送上了一笔大生意。加之此举可缓解社会矛盾,有利于香港经济和社会的长远发展,故被视为利好,这也是香港本地房产股全线飘红的原因。

高房价是把双刃剑。楼价越高,风险越大。对买房者如此,对开发商亦然。近些年地价水涨船高,连开发商都望而却步,实际上已经影响到地产商的长远利益。适当的增加土地供给,让地价有所回调,让市场回暖,才是双赢或三赢之举(买房者、地产商和政府)。

细观林郑月娥的施政报告,还会体会到一种“补欠账”的感觉。香港楼市的欠账不仅仅是土地供应不足,还在于福利房供应的缺位。香港房价的野蛮生长,根本原因是房屋交易端完全靠市场,而土地供应端全部靠政府。发达经济体成熟的房地产市场则是全面开放,逐利的商人可以进来,公益性的民间机构也能进来,谋公平的政府亦不可缺位。在新加坡和德国,政府建设的福利性住房占有市场相当高的比重。因此,对于财政收入有盈余的特区政府来说,香港的住房福利还有很大提升空间。

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